Køb af hus i Københavns omegn: tilstandsrapport, elrapport og ejerskifteforsikring
Køber du hus i Københavns omegn, er huseftersynet frivilligt, men vælger sælger at bruge det, får du tre papirer: en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og et tilbud på ejerskifteforsikring. Tilstandsrapporten gælder i 6 måneder, elrapporten i 1 år, og kun når du har fået alle tre, inden sælger antager dit købstilbud, og sælger har lovet at betale mindst halvdelen af præmien, slipper sælger for sit 10-årige ansvar for skjulte fejl (lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, LBK 1123/2015 § 2). Her er, hvad papirerne siger, og hvad de ikke siger.
Hvad står der i tilstandsrapporten?
Tilstandsrapporten beskriver husets synlige skader, gennemgået af en beskikket bygningssagkyndig. Hver skade markeres grå, gul, rød eller med et spørgsmålstegn (boligejer.dk, august 2025). Grå er en mindre skade, gul en alvorlig skade, der på længere sigt giver funktionssvigt, og rød en kritisk skade, der bør udbedres inden for ca. 2 år. Spørgsmålstegnet betyder en mulig skade, som bør undersøges nærmere, og undersøger du den ikke, bærer du selv risikoen. Rapporten angiver også tagets forventede restlevetid, men tallet er slået op i en tabel og er ikke målt på netop dit tag.
Hvad dækker tilstandsrapporten ikke?
Rapporten dækker ikke skjulte bygningsdele, elinstallationer, normalt slid, æstetik eller hårde hvidevarer (BEK 1587/2020 § 15). Gennemgangen er visuel og uden destruktive indgreb, så den bygningssagkyndige løfter ikke gulve og borer ikke i vægge. Det betyder, at rapporten ikke er en asbestundersøgelse, og at den ikke kigger bag vægge og under gulve. Den sammenligner desuden huset med et tilsvarende hus af samme alder, så en villa fra 1930’erne vurderes ikke efter nybyggeriets standard.
Hvad er elinstallationsrapporten? Et eleftersyn, der gælder 1 år
Elinstallationsrapporten er et eftersyn af husets synlige elinstallationer, udført af et autoriseret elinstallatørfirma. Den skal være lavet eller fornyet mindre end 1 år før den dag, du modtager den (LBK 1123/2015 § 4 a). Uden både tilstandsrapport og elrapport kan der ikke tegnes ejerskifteforsikring (Bolius, marts 2023).
Hvad betyder tilstandsrapporten og elrapporten for dit køb? Sælgers 10 års ansvar kan falde bort
Tilstandsrapporten og elrapporten flytter risikoen fra sælger til dig og din forsikring. Har du fået tilstandsrapport, elrapport og skriftlig oplysning om ejerskifteforsikring, inden sælger antager dit købstilbud, og har sælger lovet at betale mindst halvdelen af præmien, er sælger fritaget for ansvaret for skjulte fejl (LBK 1123/2015 § 2). Mangler rapporterne, hæfter sælger i 10 år (Bolius). Fritagelsen gælder også, selv om du ikke tegner forsikringen, men sælger hæfter fortsat ved garanti, svig og grov uagtsomhed.
Skal du have din egen byggesagkyndige med?
Ja, hvis der er gule, røde eller spørgsmålstegnsmarkeringer, du ikke forstår. Tilstandsrapporten er bestilt og betalt af sælger, og den bygningssagkyndige må ikke få opgaven fra sælgers ejendomsmægler (BEK 1587/2020 § 11). Vil du have en gennemgang, der er lavet for dig som køber, bestiller og betaler du den selv, og det bør ske, før du skriver under.
Hvor kan du læse mere om rapporten?
Husejerbladet har en uddybende guide til hvad tilstandsrapporten indeholder og ikke dækker, med farvemarkeringerne, fristerne og reglerne for sommerhuse og andelsboliger.
Kilder: Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (LBK 1123/2015 §§ 2, 4 og 4 a), bekendtgørelse om huseftersynsordningen (BEK 1587/2020 §§ 11 og 15), boligejer.dk (tilstandsrapport, opdateret 27/8-2025) og Bolius (huseftersynsordningen, ajourført 14/3-2023; forsikring ved boligkøb, ajourført 1/3-2023). Kontrolleret 12. november 2026.
